分类：论文范文 发表时间：2021-03-03 10:18
摘要：随着城镇化的快速发展及周边产业带动，哈尔滨市住房买卖市场价格上涨态势十分明显。受新冠疫情影响，哈尔滨市住房租赁市场在遭遇“寒流”后逐步“回暖”。哈尔滨市住房市场存在房价上涨过快与城镇居民购买力不足、租赁市场监管疏漏与中介机构经营不规范、租赁市场开发不足与住房需求结构不合理的多重矛盾。要解决当前住房市场存在的问题，需要将“租购并举”作为住房制度改革的主攻方向。通过加强监管，增加住房有效供给；鼓励社会资源参与，形成租赁市场多元供给；拓宽保障范围和渠道，完善多元化租赁保障体系；以租售同权促租购并举，深入推进租赁市场发展等举措，建立符合时代发展要求的住房制度。
关键词：租购并举；住房制度；改革
一、哈尔滨市住房市场现状
（一）住房买卖市场价格上涨态势明显
城镇化的快速发展及地铁1号线、2号线、3号线的修建，为地铁沿线及周边房地产业的快速发展带来了生机。2017年，哈尔滨市商品房销售面积1?248.5万平方米,其中商品房住宅类销售1?068.4万平方米，占全年商品房成交量的85.6%。2018年，哈尔滨市商品房销售面积1?042.8万平方米,其中商品房住宅类销售914.3万平方米，占全年商品房成交量的87.8%。2019年哈尔滨市商品房销售面积964.8万平方米,其中商品房住宅类销售面积824.8万平方米，占全年商品房成交量的85.5%。哈尔滨市房地产业经过市场调控，2017年住宅平均价格为7?893.1元/平方米，同比增长24.3%。2018年住宅平均价格为8?947.8元/平方米，同比增长13.4%。2019年住宅平均价格为9?779.3元/平方米，同比增长9.3%。可以看出,随着城市房地产业的快速发展，商品房市场渐趋活跃，住房价格上涨态势明显。
（二）政府多措并举调控楼市
哈尔滨市在中央、省的统一部署下，坚持房地产去库存的总基调，施行积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产市场性调控。同时，受到宏观经济环境和房地产政策影响，政府为了保证住房刚需者的购房利益，打击投资投机购房行为，使房地产回归到供需平衡的理性水平，实施一系列政策措施，出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，实施有保有压供地政策，做好开发建设总量调控，保障供求基本平衡。从2017年6月起，哈尔滨市通过取消房贷利率优惠政策、公积金信贷政策、限售政策、差别化供地政策等，进一步加大调控力度，为楼市降温。同时加强保障性安居工程建设，推进棚改住房项目，保证棚改居民顺利回迁。哈尔滨市楼市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限土地，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为控制房价的重要手段。
二、哈尔滨市住房市场存在的主要问题
（一）房价上涨过快与城镇居民购买力不足的矛盾
近几年在经济增长、国家政策推动、货币因素及供需结构等多种因素的推动下，房价出现快速上涨局面，除此之外，住房的投资属性也成为人们竞相选择的保值增值手段。随着哈尔滨市房地产业的迅猛发展及城镇化进程的加快，住宅的销售价格也是水涨船高。与此相对，哈尔滨市城镇居民收入增长速度放缓，导致房价收入比越来越高。哈尔滨市城镇居民收入水平是影响住房市场销售的重要因素。2019年，哈尔滨市人均生活消费支出29?235元，比上年增长6.9%。而住宅平均价格同比上涨了9.3%，出现了房价收入比不断增大的现象。目前，哈尔滨市的房价收入比已经达到10左右，这与国际公认的房价收入比在4～6相差悬殊。一方面表明了居民购买力的普遍不足，另一方面说明房地产去库存压力依然很大，形成了哈尔滨市住宅市场有效供给和有效需求之间的结构性矛盾。
（二）租赁市场监管疏漏与中介机构经营不规范的症结
相较于住房买卖市场，住房租赁市场在监管上存在诸多困难。一方面是因为相对于买卖而言，房屋租赁属于高频交易，而租赁的双方主体大多都是较为分散的普通群众；另一方面，房屋租赁缺乏有效的管理手段，不像房屋买卖有比较成熟的监管流程，有网签和登记的规范程序，这些都是政府实现监管的有力抓手。而房屋租赁一般只要求合同备案，实践中租赁双方不进行租赁合同登记备案的事件屡屡发生，导致监管部门无从监管。房屋租赁市场的监管弱化使得频繁变租、群租、随意转租的现象较为普遍，为没备案的“黑中介”和二房东侵害承租人利益提供了滋生土壤，实际承租人的权益难以保障。因疏于监管,为了获得高收益，房地产中介机构存在很多不规范行为。一是乱收费现象严重，表现为收取较高的贷款评估费、代办服务费或进行其他捆绑收费；二是发布虚假房源信息，有相当一部分中介机构为了吸引客户，在网络平台或宣传展板上发布低于市场价格的虚假房源信息，诱骗消费者交易。三是隐瞒真实的房源交易信息。很多中介公司利用买卖双方不对称的信息弊端，向交易当事人隐瞒影响房屋销售、租赁的真实交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取房屋差价。
三、哈尔滨市住房市场存在问题的主要影响因素
近几年，哈尔滨市部分区域出现了房价上涨过快的现象，房价收入比越来越高。对城市中低收入群体而言，购房成为无法企及的梦想。房价快速上涨的背后，既有市场内房屋有效供给不足、住房投机等因素，也与市场外部经济增长快、城镇化进程加速、人口加速聚集有关。
（一）城市经济和居民收入持续增长
城市的住房市场状况诠释着一个城市经济发展的规模和速度。当经济发展呈上行趋势时，居民收入增多，购买力增强，住房需求的增大会刺激住房市场供给增加，房价上涨空间充足。当经济发展处下行趋势时，居民收入降低导致购买力不足，住房市场供给总量减少，影响到整个住房市场的供需结构。2019年哈尔滨市全年实现地区生产总值5?249.4亿元，比上年增长4.4%。据抽样调查测算，城镇居民家庭年人均可支配收入40?007元，比上年增长5.8%；农村居民家庭年人均可支配收入18?238元，增长7.7%。经济上行发展趋势刺激住宅市场供给量增加并形成住宅价格上涨的预期。
（二）城镇化带来的城市规模扩张
城镇化的快速发展带来城镇规模的极速扩张。随着城镇化步伐的持续推进，2019年末哈尔滨市户籍总人口达到951.3万人，其中，城市人口473.9万人，城镇化率49.8%。而2019年末全市常住人口达到了1?076.3万人，其中城市人口709.3万人，常住人口城镇化率65.9%。随着越来越多的人口涌入城市，土地需求增加，由此导致住房市场的投资投机需求也相应增加，房价上涨的预期形成。在城镇居民刚性住房需求不断被满足的情况下，改善性住房需求不断增多，扩大的住房需求刺激住房市场增加住房供给，房价上涨的预期形成。
四、完善“租购并举”住房制度的路径
（一）加强监管，增加住房有效供给
住房制度改革的主线仍然是深化供给侧结构性改革。随着经济结构的不断调整优化，原有的政府市场二分制的时代已经结束，应该允许更多能解决城镇居民住房问题的社会力量进入。以供应普通商品房的房地产企业为例，由于利益驱使很容易形成区域价格同盟，加剧房价普涨局面。而租赁市场的边缘化地位使得哈尔滨市专业化的租赁服务机构匮乏，作为租赁供给主体的个人或企业缺乏契约精神的约束，使得损害承租人利益的现象时有发生。这就形成了住房空置率高而有效供给不足的双重弊端。加强对住房市场主体的监管，让房地产开发企业根据政府住宅销售价格指导线设定售价标准，还要加强房屋租赁中介机构及个人业主的信用监管，减少侵权案件的发生。通过以上渠道增加住房市场有效供给，提高住房供给质量。
（二）鼓励社会组织参与，形成租赁市场多元供给格局
传统的以政府和市场为主体的二元住房供给模式已经不能满足群众多元化的住房需求。迫切需要有新的社会资源加入，充实住房供给市场，激活市场活力。一是鼓励社会组织通过多种方式融入租赁住房市场。如通过与房企合作的方式加入住房租赁市场，促进房企由“开发—销售”向“开发—租赁”转变；通过与住房租赁中介机构合作的方式，加入租赁市场，将市场上小而散的个人业主整合到专业的租赁服务社会组织中来，提高租赁的专业化和规模化；鼓励符合条件的社会组织凭借自身优势建立租赁服务平台，并与政府租赁服务平台对接，承接政府专业租赁业务。二是鼓励社会上的保险公司、证券公司及基金公司等金融机构加入住房市场，通过直接投资或融资的形式筹集建设长租公寓。三是鼓励各企事业单位和社区股份合作公司等通过多种形式加入住房租赁市场。
参考文献：
[１]黄燕芬,张超.加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度[J].价格理论与实践,2017(11):15-20.
[２]黄燕芬,李志远,张超.坚持“房住不炒”深入推进房地产市场供给侧结构性改革——20l7年房地产政策回顾与2018展望[J].价格理论与实践,2018(1):18-23.
[３]丁淑娜,林永民.构建租购并举的住房选择机制[J].合作经济与科技,2018(4):4-6.
李玲玲李云滨
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